Un pack diagnostic immobilier regroupe en une seule visite tous les constats exigés pour vendre ou louer un bien donné. Son contenu dépend de l'âge du logement, de son adresse et de ses installations ; un office notarial l'estimait entre 300 et 700 € pour une vente en janvier 2026.
Ce que contient un pack diagnostic immobilier selon le bien
Aucun pack type n'est fixé par la loi. L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation énumère les documents du dossier de diagnostic technique, ou DDT, mais chacun n'est dû que si un critère le déclenche : date du permis, âge des installations, zone géographique, copropriété.
| Diagnostic | Vente : exigé si | Location : exigé si |
|---|---|---|
| DPE | appartement ; maison d'au moins 50 m² de surface de plancher | logement loué, sauf occupation de moins de 4 mois par an |
| Audit énergétique | maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | non exigé |
| Plomb (CREP) | construction antérieure au 1er janvier 1949 | même critère |
| Amiante | permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | non annexé au bail, tenu à la disposition du locataire |
| Électricité et gaz | installation de plus de 15 ans | même critère |
| Termites | zone délimitée par arrêté préfectoral | non exigé |
| État des risques | zone à risques, sismicité 2 à 5, radon de niveau 3, trait de côte, débroussaillement | même critère |
| Surface | mesurage Carrez pour un lot de copropriété | surface habitable mentionnée au bail |
| Assainissement non collectif | logement non raccordé, contrôle par le SPANC | non exigé |
La liste complète, critère par critère, se trouve dans la page sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre. Pour une mise en location, la page sur les diagnostics exigés pour louer précise les pièces annexées au bail.
Trois logements types et la composition de leur pack
Prenons un studio de 1978 en copropriété, mis en vente, chauffé à l'électricité avec une installation d'origine. Son pack comprend le DPE, l'état amiante (permis antérieur à juillet 1997), l'état de l'installation électrique, le mesurage Carrez et l'état des risques si la commune est concernée. Il ne demande ni CREP, ni diagnostic gaz, ni audit, réservé aux maisons et aux immeubles en monopropriété.
Une maison de 1925 vendue en zone termites, classée F et équipée d'une fosse septique, cumule presque tout : DPE, audit énergétique, CREP, amiante, électricité, gaz si l'installation a plus de 15 ans, termites et état des risques. Le contrôle de l'assainissement s'y ajoute, mais il relève du SPANC et ne fait pas partie du pack d'un diagnostiqueur ; son rapport doit dater de moins de trois ans à la signature de l'acte.
Enfin, un trois-pièces construit en 2008 et mis en location en 2026 a des installations de plus de 15 ans : le pack comprend le DPE, l'état électricité, l'état gaz s'il existe une installation, et l'état des risques en zone concernée. Ni plomb ni amiante ne sont à prévoir.
Budget d'un pack : les montants publiés et ce qui les fait bouger
Un office notarial publiait en janvier 2026, sans citer de source, des fourchettes de 300 à 450 € pour un pack de studio ou de deux-pièces et de 450 à 600 € pour un quatre ou cinq-pièces, dans une enveloppe de 300 à 700 € pour un pack vente comprenant DPE, amiante, plomb, électricité, gaz et état des risques. Pour une maison ancienne qui doit aussi produire un audit énergétique, la facture dépasse ces montants : la même source estimait l'audit seul entre 500 et 1 000 €, et Que Choisir relevait en novembre 2024 une moyenne de 754 € pour une maison de 90 à 120 m².
Le montant final dépend du nombre de diagnostics exigés, de la surface, des analyses amiante et du déplacement. Deux packs ne se comparent qu'à contenu identique : une offre plus basse peut omettre l'audit, les termites ou le prix des prélèvements. Les lignes à vérifier sont détaillées dans la page sur le devis de diagnostic immobilier, et les montants par diagnostic sur la page prix et devis des diagnostics.
Vendeur ou bailleur : qui règle la facture du pack
En vente, le coût des diagnostics est à la charge du vendeur, sauf accord avec l'acheteur, rappelle l'ANIL. Service Public précise que le CREP est entièrement payé par le propriétaire, vendeur ou bailleur. En location, l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et annexé au bail, à la signature comme au renouvellement ; il peut être transmis sous forme dématérialisée, sauf opposition de l'une des parties.
Le prix du pack ne doit pas non plus financer d'intermédiaire. Le diagnostiqueur ne peut accorder aucun avantage ni aucune rétribution à l'agence qui intervient dans la vente ou la location, et ne peut pas en recevoir d'une entreprise susceptible de faire des travaux sur les ouvrages diagnostiqués.
Rapports encore valables : ne pas racheter tout le pack
Chaque rapport du pack a sa propre durée de validité.
- DPE : dix ans pour un diagnostic réalisé depuis le 1er juillet 2021.
- Amiante : validité illimitée si aucun matériau amianté n'a été trouvé, avec un nouveau repérage conseillé après des travaux.
- CREP : illimité en l'absence de plomb au-delà du seuil ; sinon moins d'un an pour vendre et moins de six ans pour louer.
- Électricité et gaz : moins de trois ans en vente, moins de six ans en location.
- Termites et état des risques : moins de six mois.
- Audit énergétique : cinq ans.
Un bailleur qui vend un logement loué peut ainsi réutiliser son DPE et ses constats négatifs, et ne commander que les pièces expirées. Le récapitulatif complet se trouve dans la page sur la durée de validité des diagnostics.
Pack de diagnostics : état des risques, location, assainissement
- Le pack doit-il inclure l'état des risques ?
- L'état des risques n'est exigé que si le bien se trouve dans une zone concernée, et le propriétaire peut le remplir lui-même. Beaucoup de packs l'incluent : l'office notarial de janvier 2026 le décrivait comme souvent offert ou facturé 20 à 40 €. Il doit dater de moins de six mois.
- Un pack de location coûte-t-il moins qu'un pack de vente ?
- La location exige moins de pièces : ni termites, ni audit, ni mesurage Carrez, et l'état amiante n'est pas annexé au bail. Le pack est donc souvent plus court, mais aucun barème ne fixe l'écart, qui dépend de la surface et de l'âge du logement.
- Peut-on confier chaque diagnostic à un professionnel différent ?
- Chaque diagnostic peut être confié à un diagnostiqueur distinct, pourvu qu'il soit certifié dans le domaine concerné. Grouper les missions chez un professionnel certifié pour tous les domaines limite les déplacements facturés.
- Qui commande le contrôle de l'assainissement d'une maison ?
- Pour une maison non raccordée au réseau public, le diagnostic est le rapport de contrôle du SPANC, qui doit dater de moins de trois ans à la signature de l'acte. À défaut, le vendeur demande ce contrôle au SPANC, à ses frais ; la procédure est décrite dans la fiche sur le diagnostic assainissement.
Sources : Légifrance, code de la construction et de l'habitation, articles L271-4 et R271-3 ; Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? », fiche F10798, vérifiée le 7 mars 2025 ; Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire ? », fiche F33463, vérifiée le 20 février 2026 ; Service Public, « Diagnostic immobilier : état de l'installation d'assainissement », fiche F31685 ; Service Public, fiche F1142 sur le CREP, vérifiée le 17 août 2026 ; ANIL, « Achat & vente : quels diagnostics ? », juillet 2026 ; notaires.fr, « Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente », mise à jour du 13 janvier 2026 ; office notarial, « Diagnostics immobiliers : quel budget prévoir et comment choisir son diagnostiqueur ? », 14 janvier 2026 ; Que Choisir, « Audit énergétique - Un prix moyen de 754 € », 2 décembre 2024 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3.