En 2027, la décence énergétique du logement loué exige au moins la classe F au DPE : depuis le 1er janvier 2025, la loi interdit tout nouveau bail sur un logement classé G, et la classe E devient la condition de location en 2028. Face à un logement énergivore non décent, le locataire peut saisir le juge : le propriétaire bailleur s'expose à des travaux imposés, à une baisse du loyer et au gel de toute hausse.
Décence énergétique, logement par logement
- Contrat de location signé, renouvelé ou reconduit en 2026 ou en 2027 : classes A à F admises au DPE, logement classé G hors des critères de décence en France métropolitaine.
- 1er janvier 2028 : classe E minimum pour toute mise en location ; le propriétaire d'un logement F doit réaliser des travaux de rénovation énergétique.
- 1er janvier 2034 : classe D minimum, obligation fixée par la loi Climat et résilience pour chaque bail d'habitation.
- Logements F et G : montant du loyer gelé depuis le 24 août 2022, sans révision ni hausse à la relocation, quelle que soit la consommation d'énergie mesurée.
Que recouvre la décence énergétique d'un logement loué ?
La décence énergétique désigne le niveau minimal de performance qu'un logement doit atteindre pour être donné en location comme résidence principale. Elle s'ajoute aux autres critères du logement décent fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : absence de risque pour la sécurité et la santé, surface habitable d'au moins 9 m², équipements de chauffage, production d'eau chaude, installation électrique aux normes. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 range le niveau énergétique parmi ces critères de décence, au même titre que l'absence d'infiltrations ou de fenêtres qui ne ferment pas. La liste complète des critères figure dans le décret de 2002 : un logement énergivore peut donc être non décent même s'il remplit tous les autres critères d'usage et de sécurité.
L'obligation pèse sur le propriétaire bailleur. Elle vise le contrat de location d'un logement vide comme celui d'un meublé loué à titre de résidence principale, dans le parc privé comme dans le logement social. Le bail mobilité entre aussi dans le champ du gel des loyers. Les locations saisonnières et les meublés de tourisme restent en dehors du dispositif, tout comme un logement occupé par son propriétaire. La mesure ne rend pas le bail d'habitation nul : le contrat signé reste valable, mais le locataire dispose d'actions en justice pour obtenir la mise en conformité du logement.
Le critère se juge sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), opposable depuis la réforme de 2021. La classe affichée sur le DPE en cours de validité fait donc foi devant le juge, ce qui rend ce document central pour le bailleur comme pour le locataire. Sur le plan juridique, le locataire tire de ce texte un droit direct à un logement conforme, qu'il peut faire valoir sans attendre la fin du bail.
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Le calendrier des classes DPE interdites à la location
Le calendrier de la décence énergétique s'applique au moment où le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit, et non à une date unique pour tous les logements. Un bail de trois ans signé fin 2024 avec un logement classé G n'est concerné qu'à sa prochaine reconduction : c'est à cette date que le logement doit avoir atteint la classe F. Le tableau reprend les étapes prévues par la loi Climat et résilience, telles que les publient le ministère de la Transition écologique et le site service public.
| Date d'effet | Exigence en métropole | Logements non décents |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation sous 450 kWh d'énergie finale par m² et par an | Les G les plus énergivores |
| 1er janvier 2025 | Classe F au minimum | Tous les logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Classe E au minimum | Classes F et G |
| 1er janvier 2034 | Classe D au minimum | Classes E, F et G |
Pour la question posée en 2027, la réponse tient donc dans une lettre : un nouveau contrat de location exige au moins la classe F. Un propriétaire qui prépare une mise en location au printemps 2028 doit en revanche viser la classe E, car le bail signé ce jour-là tombera sous l'étape suivante. Programmer les travaux en fonction du prochain renouvellement évite de se retrouver hors délai, comme lors des étapes précédentes où de nombreux bailleurs ont découvert l'obligation à la reconduction.
Le premier seuil de janvier 2023, exprimé en kWh
Avant le passage aux étiquettes, le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, publié au Journal officiel, a fixé un plafond de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Ce seuil, entré en vigueur au 1er janvier 2023, ne visait qu'une partie des logements classés G. Le calendrier suivant raisonne en classes DPE, qui combinent énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre.
Départements et régions d'outre-mer
Outre-mer, la décence énergétique suit un calendrier décalé : selon l'ANIL, les logements classés G deviennent non décents au 1er janvier 2028 et les logements classés F au 1er janvier 2031. Les DPE y reposent sur une méthode adaptée au climat, entrée en application plus tard qu'en métropole.
Quels seuils de consommation d'énergie séparent les classes F et G ?
Un logement classé G au DPE consomme plus de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ou émet plus de 100 kg de CO2 par m² et par an. Le DPE retient la plus mauvaise des deux étiquettes, d'où le nom de « double seuil » : un logement sobre mais chauffé au fioul peut finir en G à cause de ses émissions de gaz à effet de serre. La classe F couvre la tranche de 331 à 420 kWh, ou de 71 à 100 kg de CO2. La classe E, exigée en 2028, commence sous 331 kWh et 71 kg.
Depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont corrigés pour les logements de moins de 40 m², dont la consommation par mètre carré ressortait mécaniquement plus haute à cause de la production d'eau chaude. Un studio peut ainsi changer d'étiquette sans aucun travaux, sur simple réédition du diagnostic.
Ce que change le coefficient de l'électricité au 1er janvier 2026
Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, par un arrêté publié au Journal officiel et annoncé par le ministère le 26 août 2025. Pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation calculée baisse et l'étiquette peut gagner une classe ; le ministère précise qu'aucune étiquette ne recule. Les DPE édités depuis cette date intègrent le nouveau calcul. Un DPE édité en 2025 ou avant reste valable et se met à jour gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Pour un bailleur dont le logement tout électrique se trouvait à la limite F-G, cette mise à jour peut suffire à le rendre de nouveau louable. Vérifier la durée de validité du DPE reste indispensable, car un diagnostic réalisé avant le 1er juillet 2021 ne vaut plus rien aujourd'hui.
Le gel des loyers des passoires énergétiques
Le gel des loyers frappe les logements classés F et G depuis le 24 août 2022, pour tout contrat conclu, renouvelé ou tacitement reconduit après cette date. Le propriétaire ne peut plus appliquer la révision annuelle indexée sur l'IRL, ni augmenter le montant du loyer entre deux locataires, ni proposer une hausse au renouvellement. En zone d'encadrement, la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué lui est aussi interdite.
Cette mesure vise les locations vides et meublées du parc privé, ainsi que le bail mobilité. Elle ne s'applique pas aux meublés touristiques. Le gel prend fin seulement quand des travaux font atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE. Pour un logement classé F en 2027, le gel s'ajoute donc à l'échéance de 2028 : le bailleur ne récupère aucune hausse tant qu'il ne réalise pas les travaux, et perd le droit de relouer au 1er janvier 2028.
Une clause de révision annuelle reste écrite dans le contrat, mais elle ne produit aucun effet tant que le logement reste classé F ou G. Un locataire qui a payé une hausse indue peut en demander le remboursement au bailleur, avec l'appui d'une ADIL ou d'une association de défense des locataires.
Comment vérifier la décence énergétique d'un logement ?
La vérification de la décence énergétique passe d'abord par le DPE, que le bailleur doit annexer au contrat de location dans le dossier de diagnostic technique. Le locataire lit la lettre de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat, puis contrôle la date de réalisation du diagnostic et son numéro à treize chiffres. Ce numéro permet de retrouver le document sur l'observatoire de l'ADEME et de s'assurer qu'une version plus récente ne le remplace pas. L'espace public de l'observatoire affiche également l'état du diagnostic, valide ou remplacé, et les coordonnées de contact du diagnostiqueur.
Quatre points méritent un contrôle :
- la classe la plus basse des deux étiquettes, qui seule compte pour la décence ;
- la surface habitable retenue, qui doit correspondre à celle du bail ;
- l'année de réalisation du DPE, qui doit suivre la réforme de 2021 ;
- pour un logement chauffé à l'électricité, la prise en compte du coefficient de 2026.
Lorsque le DPE manque, le logement n'est pas présumé décent pour autant. Le locataire peut en réclamer la communication par écrit ; à défaut, un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE, que le juge examinera en cas de litige. La DREAL, l'ADIL du département et le réseau France Rénov' répondent aussi aux questions sur la lecture d'un diagnostic, gratuitement.
Un DPE dont les données paraissent fausses (isolation omise, système de chauffage mal décrit) peut être contesté auprès du diagnostiqueur, qui engage sa responsabilité professionnelle, puis signalé à son organisme de certification.
Quelles sont les obligations des bailleurs face à la décence énergétique ?
Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent à la signature et le maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail. Cette obligation de délivrance, prévue par la loi de 1989, couvre désormais le niveau de performance énergétique. Avant chaque mise en location, renouvellement ou reconduction, le propriétaire doit donc vérifier que la classe de son logement respecte l'étape du calendrier en vigueur à cette date.
Le propriétaire doit aussi fournir un DPE valide au locataire, tenir compte du gel des loyers et s'abstenir de donner congé dans le seul but d'engager des travaux de rénovation énergétique, ce que la loi exclut. Pour atteindre la classe exigée, les leviers habituels sont l'isolation des murs et de la toiture, le remplacement d'un chauffage au fioul, la ventilation et les menuiseries ; le détail des travaux qui font gagner une classe au DPE aide à classer les postes selon leur effet. Les aides MaPrimeRénov' ont changé au 1er septembre 2026 : l'isolation, les fenêtres ou le chauffage au bois ne sont plus financés seuls par geste, ce qui pousse vers une rénovation d'ampleur accompagnée.
Financer la rénovation d'un logement énergivore
Le financement des travaux sur un logement énergivore mis en location combine plusieurs aides publiques. MaPrimeRénov' est ouverte aux propriétaires bailleurs, avec des montants qui dépendent des ressources du ménage et du gain énergétique ; depuis la réforme de 2026, MaPrimeRénov' par geste se limite aux maisons individuelles classées F ou G, et MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur reste la voie principale pour un appartement. La TVA à taux réduit de 5,5 % s'applique aux travaux d'amélioration énergétique d'un logement achevé depuis plus de deux ans, et l'éco-prêt à taux zéro complète le plan de financement. Les primes CEE des fournisseurs d'énergie s'ajoutent aux aides par geste, mais pas à MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur. Enfin, de nombreuses collectivités, régions, départements ou intercommunalités, versent des aides locales : la collectivité du territoire où se situe le bien les recense, souvent par l'intermédiaire de son espace France Rénov'. Le parc social suit ses propres circuits de financement, coordonnés par l'Union sociale pour l'habitat et les collectivités qui garantissent les prêts des bailleurs sociaux. Les ressources et les taux évoluent chaque année : la page actualité de France Rénov' publie les barèmes en cours.
Le cas du logement en copropriété
Un copropriétaire bailleur ne décide pas seul des travaux sur les parties communes. Si le propriétaire prouve au juge qu'il a demandé l'inscription des travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale, que la copropriété les a refusés et qu'il a réalisé les travaux privatifs à sa portée, le juge ne peut pas lui imposer de travaux. Il peut toutefois ordonner une réduction du loyer ou des dommages et intérêts. Le même raisonnement vaut quand une contrainte architecturale ou patrimoniale, attestée par un architecte ou un refus d'urbanisme, empêche d'atteindre la classe exigée.
Quels sont les recours pour un logement non décent sur le plan énergétique ?
Le locataire d'un logement non décent ne doit pas cesser de payer son loyer : il commence par signaler le défaut au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse, il adresse une mise en demeure, qui rappelle l'article 6 de la loi de 1989 et la classe exigée par le calendrier. Le service Signal Logement, ouvert dans une partie des départements, permet aussi de déclarer le problème en ligne.
Après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, deux voies s'ouvrent :
- la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits, qui rapprochent les parties ;
- le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour trancher le litige.
Le juge saisi peut ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité et fixer un délai, réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à l'exécution, et condamner le bailleur à indemniser le locataire pour le préjudice subi. Ce préjudice couvre notamment les dépenses de chauffage excessives et la gêne dans la vie quotidienne.
Le rôle de la CAF, organisme payeur
Quand la CAF ou la MSA, organisme payeur de l'allocation de logement, constate la non-décence, elle peut conserver l'allocation au lieu de la verser au bailleur. Le locataire ne règle alors que le loyer résiduel, et le versement reprend une fois les travaux réalisés. Ce mécanisme, inscrit au code de la construction et de l'habitation, met une pression financière directe sur le propriétaire sans pénaliser l'occupant.
Les sanctions encourues pour non-conformité
La non-conformité à la décence énergétique n'entraîne pas d'amende automatique, contrairement à une idée répandue. Les sanctions passent par le juge et par la CAF : travaux imposés, loyer réduit ou suspendu, dommages et intérêts, allocation conservée. Le bailleur qui augmente le loyer d'un logement F ou G malgré le gel s'expose à devoir restituer les sommes perçues. Dans les communes qui ont instauré le permis de louer, la mairie peut aussi refuser l'autorisation de mise en location d'un logement indécent.
Le risque se mesure enfin à la vente. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E ; les conditions de l'audit énergétique exigé à la vente précisent les biens concernés. Un acquéreur qui achète pour louer intègre le coût des travaux dans son offre, ce qui pèse sur le prix des logements énergivores.
Comment améliorer la performance énergétique avant le prochain bail ?
L'amélioration de la performance énergétique se planifie à partir de la date du prochain renouvellement du bail, et non de l'échéance légale nationale. La première étape consiste à faire réaliser un DPE récent, ou à mettre à jour un DPE électrique sur l'observatoire de l'ADEME, pour connaître l'écart réel avec la classe visée. Un audit énergétique, même facultatif pour un appartement, propose ensuite des scénarios de travaux chiffrés en gain de classe.
Pour un logement classé F qui doit passer en E avant 2028, quelques gestes suffisent souvent : isolation des combles, remplacement d'une chaudière ancienne par une pompe à chaleur, régulation du chauffage. Pour un logement G, la marche est plus haute et justifie une rénovation d'ampleur, accompagnée par un conseiller France Rénov' et un Accompagnateur Rénov'. Les tarifs d'un DPE varient selon la surface, le type de bien et la région, et l'ensemble des contrôles énergétiques est présenté dans la rubrique DPE, audit et passoires thermiques. Un propriétaire qui prépare une mise en location peut aussi demander plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés pour comparer les offres.
Décence énergétique et location : réponses aux cas concrets
Un logement classé G loué depuis 2023 doit-il être libéré en 2027 ?
Non, le locataire en place n'a pas à partir : le bail continue, mais le logement classé G est non décent depuis la reconduction intervenue après le 1er janvier 2025. Le locataire peut exiger des travaux devant le juge, et le loyer reste gelé.
La décence énergétique s'applique-t-elle à une location meublée ?
Oui, quand le meublé constitue la résidence principale du locataire. Les meublés de tourisme et les locations saisonnières échappent au calendrier.
Un DPE réalisé en 2020 suffit-il pour louer en 2027 ?
Non, un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable. Il faut un diagnostic récent, établi selon la méthode en vigueur, pour prouver la classe du logement énergivore ou non.
Le bailleur peut-il donner congé pour faire des travaux énergétiques ?
Non, la loi exclut le congé donné pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Les travaux se font locataire en place, en accord avec lui sur le calendrier du chantier.