La loi Carrez impose d'indiquer la superficie privative d'un lot de copropriété dans la promesse et l'acte de vente. Pour un bail, c'est la surface habitable qui compte, dite parfois loi Boutin. Dans les deux cas, une erreur de plus de 5 % au détriment de l'acheteur ou du locataire ouvre droit à une baisse.
Superficie loi Carrez : ce qui est mesuré dans un lot de copropriété
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a inscrit à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative dans toute promesse et tout contrat de vente d'un lot de copropriété. Elle concerne donc les appartements et autres lots situés dans un immeuble en copropriété, pas une maison individuelle vendue hors copropriété.
La méthode de calcul figure à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967. La superficie correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Les planchers des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptés, ce qui écarte par exemple le bas des pentes d'une chambre mansardée.
Le mesurage ne fait pas partie des documents énumérés par l'article L271-4 du CCH : la superficie est une mention de la promesse et de l'acte, que le vendeur fait en pratique établir avant la mise en vente avec les autres constats.
Surfaces comptées ou exclues : Carrez et surface habitable comparées
Les deux mesures se ressemblent mais ne se confondent pas. La surface habitable, définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, retire les mêmes murs, cloisons et embrasures, puis exclut une série de locaux que la mesure Carrez peut parfois retenir.
| Élément | Superficie Carrez (vente d'un lot) | Surface habitable (bail) |
|---|---|---|
| Pièces de vie, cuisine, salle d'eau, couloirs | Comptés | Comptés |
| Parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m | Exclues | Exclues |
| Caves, garages, emplacements de stationnement | Exclus | Exclus |
| Lot ou fraction de lot de moins de 8 m² | Exclu | Sans objet |
| Balcon, terrasse ou jardin en partie commune à jouissance privative | Exclus | Exclus |
| Loggia privative comprise dans le lot | Comptée, même de moins de 8 m² (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015) | Exclue |
| Combles non aménagés, sous-sols, remises, vérandas | Selon la hauteur et le caractère clos et couvert | Exclus |
Ce tableau explique pourquoi un même appartement peut afficher deux chiffres différents selon qu'il est vendu ou loué.
Erreur de surface à la vente : action en diminution du prix
Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans l'acte, le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'acquéreur dispose d'un an à compter de l'acte authentique pour agir, à peine de déchéance. Une superficie réelle supérieure à celle annoncée ne donne droit à aucun supplément de prix pour le vendeur.
Prenons un lot vendu avec une superficie annoncée de 60 m², dont la mesure réelle donne 56 m². L'écart de 4 m² représente environ 6,7 % : il dépasse le seuil de 5 %, et la baisse porte sur 6,7 % du prix. Si la mesure réelle avait été de 58 m², soit 3,3 % d'écart, aucune action n'aurait été possible.
L'absence totale de mention est sanctionnée autrement : l'acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit l'acte authentique, mais la signature d'un acte qui mentionne la superficie éteint ce droit. Les recours contre un professionnel qui a mal mesuré sont présentés dans la page sur l'erreur du diagnostiqueur immobilier.
Surface habitable du bail : article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989
En location, la référence est la surface habitable indiquée au bail. Le nom de loi Boutin est souvent employé pour cette mesure, mais la règle qui protège le locataire figure à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014. Lorsque la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, le bailleur supporte une diminution du loyer proportionnelle à l'écart.
La procédure est encadrée. Le locataire adresse d'abord sa demande au bailleur ; sans accord ou sans réponse dans les 2 mois, il peut saisir le juge dans un délai de 4 mois à compter de sa demande. La Cour de cassation voit dans ces 4 mois un délai de forclusion, qui n'est ni interrompu ni suspendu, et exige la démarche amiable préalable. La baisse prend effet à la date de signature du bail, ou à la date de la demande si celle-ci intervient plus de 6 mois après la prise d'effet du bail. Le reste du dossier à remettre est détaillé dans la page sur les diagnostics exigés pour louer.
Mesurage en copropriété : durée de validité et cas pratiques
Une superficie Carrez reste utilisable pour une revente tant qu'aucun travaux n'a modifié la surface du lot : création d'une mezzanine, suppression d'une cloison, réunion de deux lots ou fermeture d'une loggia imposent un nouveau mesurage. Pour un lot en copropriété, la superficie accompagne les documents propres à l'immeuble remis à l'acquéreur, décrits dans la page sur les diagnostics de copropriété.
Le prix d'un mesurage est libre ; il dépend de la surface, du nombre de pièces et du regroupement avec d'autres constats, comme l'expose la page sur le prix des diagnostics techniques et du mesurage.
Mesure Carrez, bail et revente : réponses aux situations courantes
- La surface habitable et la superficie Carrez sont-elles identiques ?
- Elles partent du même principe, avec déduction des murs, cloisons et parties de moins de 1,80 m. La surface habitable exclut toutefois des locaux, comme une loggia, qu'un mesurage Carrez peut compter. Les deux chiffres diffèrent donc souvent de quelques mètres carrés.
- Une erreur de 3 % sur la surface Carrez permet-elle d'obtenir une baisse ?
- L'action en diminution du prix n'est ouverte qu'au-delà d'un écart d'un vingtième, soit 5 %. En dessous, l'acquéreur ne peut pas agir sur ce fondement.
- Que faire si la superficie a été omise dans la promesse ?
- L'acquéreur peut invoquer la nullité, au plus tard un mois après l'acte authentique. Si l'acte authentique mentionne finalement la superficie, ce droit disparaît.
- Faut-il refaire le mesurage Carrez à chaque vente ?
- Un mesurage déjà réalisé peut resservir si le lot n'a connu aucun travaux modifiant sa surface. Après une transformation, un nouveau mesurage s'impose pour éviter un écart contesté.
Les autres diagnostics du logement sont expliqués un par un dans la rubrique fiches diagnostics.
Sources : Légifrance, loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (version en vigueur depuis le 22 décembre 2014) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 4-1 et 4-2 ; code de la construction et de l'habitation, articles R156-1 et L271-4 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-1 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 janvier 2015, n° 13-26.035 ; Service Public, « Partie commune à jouissance privative » ; ANIL, « Erreur de surface du logement : délai de forclusion » ; Chambre des notaires de Paris, « Vente d'un bien en copropriété et erreur de superficie ».