L'état des risques et pollutions (ERP) informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, du radon et du recul du trait de côte qui touchent un bien. Il doit dater de moins de 6 mois et se remet dès la première visite.
Biens et zones soumis à l'état des risques et pollutions
L'état des risques et pollutions est obligatoire pour la vente ou la location d'une construction ou d'un terrain situé dans l'une des zones suivantes, fixées par les articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du code de l'environnement :
- une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), que ce plan soit approuvé ou seulement prescrit ;
- une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
- une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
- une zone exposée au recul du trait de côte ;
- un secteur soumis à une obligation de débroussaillement.
Un PPRN encadre par exemple les inondations, les mouvements de terrain ou les feux de forêt ; un PPRT entoure les sites industriels dangereux. Le radon, gaz radioactif d'origine naturelle issu de certains sous-sols granitiques, n'entraîne l'obligation que dans les communes classées au niveau 3.
Contenu d'un ERP : parcelles, plans de prévention et sinistres indemnisés
Le document comporte sa date d'élaboration, les numéros de parcelles cadastrales et la liste des zones dans lesquelles se trouve le bien. Selon la situation, il est complété par des extraits des plans de prévention, des fiches sur la sismicité, le radon ou le débroussaillement.
Il recense aussi les arrêtés de catastrophe naturelle ayant donné lieu à une indemnisation pour le bien. Pour une vente après un sinistre lié à la sécheresse indemnisé, la liste des travaux restant à réaliser y figure. Enfin, le modèle en vigueur comporte une rubrique sur les secteurs d'information sur les sols (SIS), qui signalent des terrains pollués : le vendeur ou le bailleur d'un terrain en SIS doit en informer par écrit l'autre partie (article L125-7 du code de l'environnement). Si une pollution rend le terrain impropre à sa destination, l'acquéreur ou le locataire dispose de 2 ans à compter de sa découverte pour demander la résolution, une restitution partielle du prix ou une réduction du loyer.
L'information sur un risque de mérule, champignon qui dégrade les bois, relève d'un document distinct du dossier de vente.
De l'annonce à la signature : les étapes de l'information sur les risques
Depuis le 1er janvier 2023, en application du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, l'information sur les risques intervient dès le début du projet et non plus seulement à la signature. Elle suit un ordre précis :
- L'annonce de vente ou de location d'un bien concerné indique que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques.
- L'ERP est remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite.
- Il est annexé à la promesse, au bail, à l'acte authentique ou au contrat préliminaire en cas de vente sur plan.
- Il est actualisé si ses informations ne sont plus exactes au moment de la signature.
Lorsque l'ERP n'est remis qu'après la promesse de vente, le délai de rétractation de l'acquéreur ne commence à courir qu'à partir du lendemain de cette remise. Un oubli au stade de la visite retarde donc la sécurisation de la vente.
Validité de six mois et mise à jour de l'ERP avant l'acte
Un état des risques doit dater de moins de 6 mois. Cette durée courte s'explique par l'évolution régulière des plans de prévention, des arrêtés de catastrophe naturelle et des zonages. Un document expiré doit être remplacé avant la signature de l'acte authentique.
Prenons une maison située en zone de sismicité 3, mise en vente avec un ERP établi en mars. La promesse est signée en mai, l'acte authentique prévu en octobre : l'état aura alors plus de 6 mois et devra être refait. Le même raisonnement s'applique à un bail signé longtemps après la mise en location. Les autres échéances figurent dans le tableau des durées de validité de chaque diagnostic.
Qui rédige l'état des risques et que se passe-t-il en son absence
Pour une location, Service Public précise que le bailleur peut établir lui-même l'état des risques, sans recourir à un diagnostiqueur, à partir des informations publiées sur Géorisques et par la préfecture. Beaucoup de propriétaires le confient tout de même au professionnel qui réalise les autres constats, notamment pour les biens exposés à plusieurs risques. Les autres pièces du dossier locatif sont détaillées dans la page sur les diagnostics obligatoires pour une location.
Sans ERP, l'acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander une diminution du prix (article L271-4 II du CCH). Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation du bail ou une réduction du loyer, avec des dommages-intérêts. Pour la vente, l'ERP s'insère dans la liste des diagnostics obligatoires selon le bien.
Annonce, terrain nu, radon : réponses sur l'état des risques
- Un terrain non bâti doit-il faire l'objet d'un état des risques ?
- Le texte vise les constructions comme les terrains situés dans une zone à risques. La vente d'un terrain à bâtir en zone de PPRN ou de sismicité 2 à 5 demande donc un ERP, au même titre qu'une maison.
- Que change une remise de l'ERP après la promesse de vente ?
- Le délai de rétractation de l'acquéreur ne court qu'à partir du lendemain de la remise. La vente reste possible, mais elle est fragilisée tant que ce délai n'est pas écoulé.
- Où vérifier les risques qui concernent une adresse ?
- Le site public Géorisques rassemble les zonages et les arrêtés par adresse ou par parcelle. C'est vers lui que doit renvoyer l'annonce de tout bien concerné.
- Tout le territoire est-il concerné par le radon dans l'ERP ?
- Seules les communes classées en zone à potentiel radon de niveau 3 déclenchent l'obligation à ce titre. Ailleurs, le bien peut rester soumis à l'ERP pour une autre raison, comme la sismicité.
Chaque autre contrôle du logement dispose de sa fiche dans la rubrique fiches diagnostics.
Sources : Service Public (DILA), « État des risques », vérifié le 28 septembre 2026 ; Légifrance, code de l'environnement, articles L125-5, L125-7 et R125-23 à R125-27 ; décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 ; code de la construction et de l'habitation, articles L271-4 et L271-5 ; Géorisques, modèle « État des risques » en vigueur au 1er janvier 2025 ; Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire ? », vérifié le 20 février 2026.