Pour louer, le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique : le DPE, puis selon le logement l'état de l'électricité et du gaz, le CREP, l'état des risques et le diagnostic bruit. Les règles sont identiques pour une location vide ou meublée.
Le dossier de diagnostic technique annexé au bail d'habitation
Le diagnostic location repose sur l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé au contrat à la signature et lors de chaque renouvellement. Le dossier peut être transmis par voie dématérialisée, sauf si le bailleur ou le locataire s'y oppose. Service Public précise que ces règles valent de la même manière pour un logement loué vide ou meublé.
Les constats sont établis avant la mise en location par un diagnostiqueur certifié. Deux documents font exception : l'état des risques et le diagnostic bruit, que le bailleur peut remplir lui-même à partir des informations publiques. Le coût du dossier reste à la charge du propriétaire.
La liste demandée au bailleur est plus courte qu'à la vente : pas d'état termites, pas de contrôle d'assainissement, pas d'audit énergétique. La comparaison avec la liste des diagnostics obligatoires pour vendre montre bien ces écarts.
Liste des diagnostics de location et validité à la signature du bail
Chaque document doit être en cours de validité au jour de la signature du bail ou de son renouvellement. Les durées propres à la location sont parfois plus longues qu'à la vente, notamment pour l'électricité et le gaz.
| Document | Logement concerné | Validité exigée à la signature |
|---|---|---|
| DPE | Tout logement, sauf occupation de moins de 4 mois par an ou monument historique | Moins de 10 ans |
| État de l'installation d'électricité | Installation de plus de 15 ans | Moins de 6 ans (une attestation Consuel de moins de 6 ans peut le remplacer) |
| État de l'installation de gaz | Installation de plus de 15 ans | Moins de 6 ans |
| CREP (plomb) | Construction antérieure au 1er janvier 1949 | Moins de 6 ans si plomb au-delà de 1 mg/cm², illimitée sinon |
| État des risques | Logement situé en zone à risques | Moins de 6 mois |
| Diagnostic bruit | Zone d'exposition au bruit des aéroports | Informations à jour au jour du bail |
L'état de l'électricité porte sur les parties privatives, de l'appareil général de commande et de protection jusqu'aux prises ; son contenu est décrit dans la fiche sur le diagnostic électricité. Un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable aujourd'hui, quelle que soit sa date.
DPE et décence énergétique : ce que la classe impose au bailleur
En location, le DPE ne sert plus seulement à informer : sa classe conditionne le droit de louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite. Le même seuil s'appliquera aux logements F à partir de 2028, puis aux logements E à partir de 2034. Un DPE dit « vierge », sans étiquette exploitable, ne permet pas de prouver que le critère est respecté.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni lors de la révision annuelle. Les annonces de location affichent les étiquettes énergie et climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie, sous peine d'une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour un particulier. Les recours du locataire face à un logement trop énergivore sont détaillés dans la page sur les passoires thermiques en location.
Surface habitable et amiante : deux informations hors de la liste principale
La surface habitable mentionnée au bail engage le bailleur. Selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 (souvent associé à la « loi Boutin »), si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle. Il écrit d'abord au bailleur ; sans accord ni réponse sous deux mois, il saisit le juge dans les quatre mois suivant sa demande, délai que la Cour de cassation qualifie de forclusion. Les règles de mesurage sont expliquées dans la fiche loi Carrez et surface habitable.
L'état amiante, lui, n'est pas annexé au bail selon Service Public : le bailleur le tient à la disposition du locataire, qui peut le demander. Dans un immeuble collectif, le propriétaire d'un lot constitue le dossier amiante des parties privatives (DAPP), qui regroupe le repérage de la liste A et les éventuelles évaluations, et en informe les occupants.
Location meublée, saisonnière et meublé de tourisme
Le bail meublé de résidence principale suit exactement les mêmes règles de diagnostics qu'une location vide. La location saisonnière d'un logement occupé moins de quatre mois par an échappe au DPE.
Le meublé de tourisme fait l'objet d'un régime propre, renforcé par la loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur ». Selon Service Public, le DPE est obligatoire pour les logements proposés nouvellement en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. À partir du 1er janvier 2034, un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur devra respecter les niveaux de performance d'un logement décent. Le maire pourra alors demander un DPE en cours de validité, à transmettre sous deux mois, sous astreinte de 100 euros par jour ; louer un meublé hors des niveaux requis exposera à une amende administrative jusqu'à 5 000 euros par local.
Bail, renouvellement et diagnostics : réponses aux questions des bailleurs
- Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?
- Un nouveau dossier n'est nécessaire que si un document a expiré au jour du bail. Un DPE de cinq ans et un état électrique de quatre ans peuvent être réutilisés pour un nouveau locataire. L'état des risques, limité à six mois, est en pratique à refaire presque à chaque signature.
- Que risque un bailleur qui omet l'état des risques ?
- Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation du bail avec dommages-intérêts, ou une réduction du loyer. Le document est pourtant simple à établir, puisque le bailleur peut le remplir lui-même.
- Le locataire peut-il consulter le repérage amiante ?
- Service Public indique que l'état amiante n'est pas joint au bail mais doit être tenu à la disposition du locataire, qui peut le réclamer. Dans un immeuble collectif, les occupants sont informés de l'existence du dossier amiante des parties privatives.
Les autres situations, de la vente d'une maison à la copropriété, sont regroupées dans la rubrique vente et location : les diagnostics selon le projet.
Sources : Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire ? », vérifié le 20 février 2026 ; Service Public, « Diagnostic immobilier : état de l'installation intérieure d'électricité » et « État de l'installation intérieure de gaz », vérifiés le 17 septembre 2026 ; Service Public, « Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) » ; Service Public, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) », vérifié le 1er janvier 2026 ; Service Public, « État des risques », vérifié le 28 septembre 2026 ; Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-1 et 3-3 ; ANIL, « Erreur de surface du logement : délai de forclusion » ; Légifrance, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et code du tourisme, article L324-2-2 (version au 1er janvier 2034) ; ANIL, « Performance énergétique et décence », à jour au 11 septembre 2023.