Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement G n'est plus décent pour un nouveau bail ou un renouvellement en métropole ; les F suivront en 2028 et les E en 2034, et le loyer des F et G est gelé depuis le 24 août 2022.
Passoire thermique : définition et ampleur du parc
Le terme de passoire thermique désigne les logements dont l'étiquette énergie est F ou G, les deux plus mauvaises classes du diagnostic de performance énergétique. Le ministère en comptait 4,8 millions parmi les résidences principales au 1er janvier 2023. Le classement dépend à la fois de la consommation d'énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre : un logement correctement isolé mais chauffé au fioul peut ainsi basculer en F à cause de ses émissions.
Les règles de calcul évoluent. L'abaissement du coefficient de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 devait, selon une estimation du ministère publiée en juillet 2025, faire sortir environ 850 000 logements, surtout chauffés à l'électricité, du statut de passoire. Un nouvel abaissement à 1,7 s'applique au 1er janvier 2027. Une attestation gratuite de nouvelle étiquette, délivrée par l'ADEME, permet à un bailleur de faire valoir le reclassement sans commander un nouveau diagnostic.
Décence énergétique : seuil de 450 kWh puis classes minimales
La décence énergétique fait partie des conditions qu'un logement loué doit remplir. Le premier critère est entré en vigueur le 1er janvier 2023 en métropole : un logement ne doit pas consommer plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an selon son DPE (décret n° 2021-19). L'énergie finale est celle facturée au compteur, à la différence de l'énergie primaire utilisée pour les étiquettes. Le critère s'exprime ensuite en classes minimales, selon le calendrier ci-dessous.
| Date | Classe minimale exigée | Logements exclus |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 (métropole) | F | G |
| 1er janvier 2028 (métropole) | E | F et G |
| 1er janvier 2034 (métropole) | D | E, F et G |
| 1er janvier 2028 (outre-mer) | F | G |
| 1er janvier 2031 (outre-mer) | E | F et G |
Pour l'outre-mer, ces dates concernent la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Ce calendrier reste celui en vigueur : ni la proposition de loi adoptée en première lecture par le Sénat le 1er avril 2025, ni le projet de loi « relance et décentralisation du logement », encore en discussion à l'Assemblée nationale le 19 octobre 2026, n'ont été promulgués.
Baux touchés par l'interdiction de louer une passoire
L'interdiction ne joue pas d'un coup sur tous les contrats. Elle s'applique aux nouveaux baux, ainsi qu'aux baux renouvelés ou tacitement reconduits ; un bail en cours n'est concerné qu'à son renouvellement ou à sa reconduction. Sont visées les résidences principales louées vides, meublées ou en bail mobilité, y compris dans le parc social. Les meublés de tourisme relèvent d'un régime distinct, avec des exigences de performance attendues à partir du 1er janvier 2034 pour ceux qui ne sont pas la résidence principale du loueur.
Un DPE dit « vierge », sans étiquette exploitable, ne permet pas de prouver le respect du critère : le logement est considéré comme non décent à partir de la première reconduction tacite intervenue après le 1er janvier 2023. Les agents immobiliers doivent vérifier que le bien dispose d'un DPE valide et non vierge et qu'il respecte la décence ; ils engagent leur responsabilité civile dans le cas contraire. La liste complète des pièces à annexer au bail figure dans le guide des diagnostics obligatoires pour une location.
Gel des loyers des logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Le gel couvre toutes les situations : relocation à un nouveau locataire, renouvellement du bail, révision annuelle selon l'indice de référence et réévaluation d'un loyer sous-évalué en zone tendue. Le bail mobilité est concerné ; les meublés de tourisme ne le sont pas.
Une hausse redevient possible après des travaux attestés par un nouveau DPE classant le logement au moins en E. Le bailleur qui envisage de rénover a intérêt à faire établir un état des lieux technique précis : les pistes d'isolation et de chauffage sont présentées dans la page pour gagner une classe au DPE.
Recours du locataire d'un logement non décent
Le locataire d'une passoire thermique louée en méconnaissance des règles commence par demander la mise en conformité au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation, démarche facultative, puis le juge. Celui-ci peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer et accorder des dommages-intérêts. Tant que le juge n'a pas statué, le locataire doit en principe continuer à payer son loyer. Pour les bénéficiaires d'une aide au logement, la CAF ou la MSA peut conserver l'aide jusqu'à 18 mois.
Le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque le copropriétaire bailleur prouve avoir tout fait pour obtenir leur vote en assemblée générale, sans succès. Depuis le 1er janvier 2025, une exception existe aussi en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales, de risque de pathologie du bâti ou de refus d'autorisation administrative (décret n° 2023-796). D'autres mesures, comme une baisse du loyer, restent alors possibles.
Bailleurs et locataires de passoires : cas fréquents
- Un bail signé en 2024 pour un logement G prend-il fin en 2025 ?
- Le bail en cours se poursuit jusqu'à son terme. L'exigence de décence s'applique lors de son renouvellement ou de sa reconduction tacite, moment où le logement G ne remplit plus le critère.
- Quelle mention doit porter l'annonce d'un logement classé F ou G ?
- Selon Service Public, l'annonce porte la mention « logement à consommation énergétique excessive », en plus des étiquettes énergie et climat et de l'estimation des dépenses annuelles d'énergie.
- Un audit énergétique est-il exigé pour louer une passoire ?
- L'obligation d'audit concerne la vente des maisons et des immeubles en monopropriété, pas la mise en location. Le document reste utile pour planifier les travaux, comme l'explique la page sur l'audit énergétique à la vente. Les autres règles figurent dans la rubrique DPE et énergie.
Sources : ministère de la Transition écologique, « Location et gel des loyers des passoires énergétiques » (mise à jour du 19 décembre 2025) et « Évolutions du calcul du DPE : les réponses à vos questions » (mise à jour du 23 juillet 2025) ; ANIL, « Performance énergétique et décence » (à jour au 11 septembre 2023) ; Service Public, fiche F16096 « Diagnostic de performance énergétique (DPE) » ; Légifrance, décret n° 2021-19, décret n° 2023-796 et arrêté du 19 août 2026 ; Sénat, dossier législatif « Relance et décentralisation du logement » (mis à jour le 19 octobre 2026) ; Sénat, « L'essentiel sur la proposition de loi » du 1er avril 2025.