Depuis le 1er avril 2023, vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique, étendu aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025. Valable 5 ans, il propose deux parcours de travaux chiffrés et se remet à l'acquéreur dès la première visite.
Ventes soumises à l'audit énergétique réglementaire
L'audit énergétique réglementaire concerne la vente de deux catégories de biens : les maisons individuelles et les immeubles de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique, dits en monopropriété. Il ne vise pas la vente d'un appartement situé dans une copropriété, pour lequel seul le DPE du lot est exigé. Le critère déclencheur est la classe obtenue au diagnostic de performance énergétique : sans DPE valide, impossible de savoir si l'audit s'impose.
Là où le DPE photographie un logement, l'audit va plus loin : il décrit ce qu'il faudrait faire pour l'améliorer, poste par poste, avec un coût et un gain attendu. L'acquéreur dispose ainsi d'une base chiffrée pour estimer le budget de rénovation avant de signer, et le vendeur d'un document qui peut éclairer la négociation.
Calendrier de l'audit selon la classe du logement
L'obligation s'étend par paliers, en fonction de l'étiquette énergie du bien et de la date de signature de la promesse ou de l'acte de vente.
- Classes F et G : promesses ou actes signés depuis le 1er avril 2023.
- Classe E : depuis le 1er janvier 2025.
- Classe D : à partir du 1er janvier 2034.
En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, l'extension aux logements classés E est fixée au 1er janvier 2028. Pour les classes F et G de ces territoires, les publications officielles ne concordent pas sur la date d'application ; le notaire ou l'ADIL du département peut confirmer la règle au moment de la vente.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité retenu dans les calculs est passé de 2,3 à 1,9, et il descendra à 1,7 le 1er janvier 2027. Une maison chauffée à l'électricité peut ainsi changer de classe et sortir du champ de l'audit : une attestation gratuite de nouvelle étiquette, téléchargeable auprès de l'ADEME, en apporte la preuve.
Contenu du rapport : état initial et deux parcours de travaux
Le rapport d'audit commence par un état initial du logement : sa performance énergétique et un schéma des déperditions qui montre par où la chaleur s'échappe. Il présente ensuite au moins deux propositions : un parcours de travaux par étapes et un parcours de rénovation en une seule fois. Six postes sont systématiquement étudiés :
- les murs ;
- les planchers bas ;
- la toiture ;
- les menuiseries extérieures ;
- la ventilation ;
- le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire.
Pour chaque proposition, l'audit estime le coût des travaux, la performance attendue après chantier et les aides publiques mobilisables. Ce chiffrage reste une estimation : les devis des entreprises le préciseront.
Exigences imposées au parcours par étapes
Le parcours par étapes obéit à des règles précises, fixées par l'arrêté du 4 mai 2022 modifié par l'arrêté du 29 décembre 2023. La première étape doit faire gagner au moins deux classes au logement et traiter deux postes d'isolation, le parcours visant au minimum la classe E dès ce stade. L'étape finale doit atteindre au moins la classe B. Pour un logement classé F ou G au départ, la rénovation est qualifiée de performante lorsqu'il parvient au moins en classe C, les six postes ayant été étudiés.
Des dérogations existent lorsque des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût empêchent d'atteindre ces niveaux ; Service Public cite le cas de travaux dépassant 50 % de la valeur du bien. Le niveau minimal visé devient alors C pour un bâtiment classé E, D pour un bâtiment F et E pour un bâtiment G, les six postes devant être traités à un haut niveau de performance.
Qui réalise l'audit énergétique et à quel prix
Pour une maison, l'audit peut être confié à un professionnel titulaire d'un signe de qualité « audit énergétique » (bureau d'études, entreprise reconnue garante de l'environnement en offre globale), à un architecte ayant suivi une formation dédiée, ou à un diagnostiqueur certifié pour le DPE qui justifie des compétences requises. L'auditeur doit être assuré, indépendant, se déplacer sur place, et il ne peut pas sous-traiter la mission.
Le tarif est libre. UFC-Que Choisir a publié en décembre 2024 un prix moyen de 754 € pour l'audit d'une maison de 90 à 120 m², avec des moyennes départementales allant de 513 € à 1 270 € ; il s'agit d'un relevé ponctuel, pas d'un barème. La surface, la complexité du bâti et la distance pèsent sur le devis, comme l'explique la page consacrée au prix du DPE et de l'audit énergétique.
Remise à l'acquéreur et vie du rapport après la vente
Le vendeur suit un ordre simple pour être en règle :
- vérifier la classe énergie du DPE en cours de validité ;
- commander l'audit si le bien est classé E, F ou G et entre dans le champ de l'obligation ;
- remettre le rapport à l'acquéreur potentiel dès la première visite ;
- l'intégrer au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l'acte.
L'audit est valable 5 ans. L'auditeur le conserve et le tient à la disposition des propriétaires successifs pendant cette période. Pour l'acheteur, le rapport devient une feuille de route : il sert de base à un projet de rénovation et à un dossier d'aide. Les leviers techniques sont détaillés dans le guide pour améliorer la classe DPE d'un logement, et l'ensemble des obligations figure dans la liste des diagnostics immobiliers obligatoires.
Vendeurs et acheteurs face à l'audit : réponses courtes
- Un appartement classé G doit-il faire l'objet d'un audit avant sa vente ?
- La vente d'un lot de copropriété n'est pas concernée par l'audit réglementaire, quelle que soit sa classe. Seul le DPE du logement est exigé dans le dossier de diagnostic technique.
- L'audit énergétique oblige-t-il l'acheteur à faire les travaux ?
- Le rapport informe sans imposer de chantier. En revanche, si le bien est destiné à la location, les règles de décence énergétique imposent un classement minimal, ce qui rend les propositions de l'audit très utiles pour un futur bailleur.
- Un audit réalisé hors vente peut-il être aidé ?
- Un audit réalisé sans obligation réglementaire ouvre droit à une aide de l'Anah, à condition de proposer notamment un scénario en une étape jusqu'à la classe B au moins et un scénario par étapes conforme aux exigences de gain de classes. Le montant dépend du barème en vigueur, à vérifier auprès de France Rénov' ; les autres documents énergétiques sont présentés dans la rubrique DPE et énergie.
Sources : Service Public, fiche F37110 « Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit passoire thermique » (vérifiée le 14 septembre 2026) ; ministère de la Transition écologique, « Audit énergétique réglementaire » ; ANIL, « Rénovation énergétique : audit énergétique » (à jour au 12 mars 2025) ; France Rénov', « Réaliser un DPE ou un audit énergétique » ; Anah, « Les aides financières en 2026 » (édition septembre 2026) ; Légifrance, arrêté du 19 août 2026 sur le facteur de conversion de l'électricité ; UFC-Que Choisir, « Audit énergétique, un prix moyen de 754 € » (2 décembre 2024).