Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre varient d'un bien à l'autre : date du permis de construire, âge des installations, localisation et statut de copropriété fixent la liste. Le socle commun reste le DPE, exigé pour presque tous les logements.
Le cadre légal des diagnostics immobiliers obligatoires à la vente
La liste des diagnostics immobiliers obligatoires figure à l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte, réécrit par la loi du 9 avril 2024, énumère douze rubriques qui forment le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse ou à l'acte de vente. La même loi y a ajouté deux éléments : la conformité des appareils de chauffage au bois dans les zones couvertes par un plan de protection de l'atmosphère, et les arrêtés de police de sécurité ou de salubrité visant l'immeuble.
Certaines rubriques ne concernent que les locaux d'habitation, et en copropriété plusieurs constats ne portent que sur la partie privative du lot. Le vendeur d'un logement neuf acheté sur plan n'est pas soumis au DPE classique : le promoteur fournit un DPE établi sur des consommations projetées. Les critères ci-dessous permettent de savoir, pour un bien donné, quels documents commander.
Tableau des diagnostics obligatoires pour une maison et un appartement
Le tableau reprend les critères publiés par Service Public. Une case « selon critère » signifie que le diagnostic n'est dû que si la condition de la deuxième colonne est remplie.
| Diagnostic | Critère déclencheur | Maison | Appartement en copropriété |
|---|---|---|---|
| DPE | Logement à usage d'habitation | Si la surface de plancher atteint 50 m² | Toujours, sans condition de surface |
| Audit énergétique | Classe E, F ou G | Selon critère | Non concerné |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 1er janvier 1949 | Selon critère | Selon critère, parties privatives |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Listes A et B | Liste A, parties privatives |
| Électricité et gaz | Installation de plus de 15 ans | Selon critère | Selon critère |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | Selon critère | Selon critère, parties privatives |
| État des risques | Zone à risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou radon | Selon critère | Selon critère |
| Assainissement | Installation non collective (ou collective sur arrêté municipal) | Selon critère | Rarement, selon critère |
| Bruit | Zone d'exposition au bruit des aéroports | Selon critère | Selon critère |
| Mesurage Carrez | Lot de copropriété | Non concerné hors copropriété | Surface privative dans la promesse et l'acte |
S'ajoutent selon les cas l'information sur le risque de mérule en zone délimitée et le carnet d'information du logement pour les constructions dont le permis ou la déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023.
Dates de construction et âge des installations : les seuils qui comptent
Trois repères chronologiques déclenchent la majorité des diagnostics obligatoires. Le CREP vise les logements construits avant le 1er janvier 1949, période où les peintures au plomb étaient courantes. Le repérage amiante vise les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; une maison individuelle fait l'objet d'un repérage des listes A et B, un appartement d'un repérage de la liste A sur les parties privatives. Le détail des matériaux recherchés figure dans la fiche consacrée au repérage amiante avant vente.
Pour l'électricité et le gaz, c'est l'âge de l'installation intérieure qui compte, et non celui du bâtiment : au-delà de 15 ans, l'état est exigé. Un certificat de conformité gaz de moins de trois ans dispense de l'état de l'installation de gaz. Une maison de 1985 dont le tableau électrique a été entièrement refait il y a cinq ans, justificatifs à l'appui, échappe ainsi au diagnostic électricité mais reste soumise au repérage amiante.
Diagnostics liés à la localisation : risques, termites, bruit et mérule
L'adresse du bien déclenche une autre famille de documents. L'état des risques est obligatoire dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, en zone de sismicité 2 à 5, en zone à potentiel radon de niveau 3, dans une commune exposée au recul du trait de côte ou en secteur soumis à débroussaillement. Il doit dater de moins de six mois ; le contenu exact est décrit dans la fiche sur l'état des risques et pollutions.
L'état relatif aux termites n'est dû que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral et vaut six mois. Pour la mérule, la loi ALUR du 24 mars 2014 impose une simple information écrite sur le risque en zone délimitée, sans dépistage. Le document sur le bruit concerne les biens situés dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.
DPE et audit énergétique selon la classe du logement
Le DPE est le diagnostic énergétique de base, valable dix ans. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : ceux de 2013 à 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, ceux de 2018 au 30 juin 2021 le 31 décembre 2024. Un vendeur qui détient un ancien DPE doit donc en commander un nouveau.
L'audit énergétique s'ajoute pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété mal classé : classes F et G depuis le 1er avril 2023, classe E depuis le 1er janvier 2025, et classe D à partir du 1er janvier 2034. Il vaut cinq ans et propose des scénarios de travaux chiffrés ; le contenu et le calendrier sont développés dans la page sur l'audit énergétique réglementaire. L'appartement en copropriété n'est pas concerné.
Cas particuliers des diagnostics obligatoires à la vente
- Faut-il un DPE pour vendre une petite maison ?
- Une maison n'est soumise au DPE que si sa surface de plancher atteint au moins 50 m², selon Service Public. Les constructions indépendantes plus petites en sont exclues, mais les autres constats restent dus si leurs critères sont remplis.
- Un ancien repérage amiante négatif peut-il resservir ?
- L'état amiante sans présence d'amiante a une validité illimitée selon Service Public, qui conseille toutefois un nouveau repérage après des travaux de rénovation. Les notaires indiquent qu'un repérage antérieur au 1er avril 2013 doit être refait pour la vente, car il ne suit pas la méthode actuelle.
- Quels documents pour la vente d'un terrain non bâti ?
- Le dossier de diagnostic technique vise les immeubles bâtis. L'état des risques concerne en revanche aussi les terrains situés en zone à risques, et le vendeur d'un terrain classé en secteur d'information sur les sols doit en informer l'acquéreur par écrit.
- Les diagnostics sont-ils les mêmes pour une location ?
- La liste est plus courte et les durées de validité diffèrent : électricité et gaz valent six ans pour un bail contre trois ans pour une vente. Le dossier exigé du bailleur est détaillé dans la page sur les diagnostics obligatoires pour louer.
Pour vérifier qu'aucun document n'arrive périmé à la signature, il reste à rapprocher cette liste des diagnostics propres à chaque projet de vente ou de location.
Sources : Légifrance, code de la construction et de l'habitation, article L271-4 (version issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024) ; Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? », vérifié le 7 mars 2025 ; Service Public, « Diagnostic amiante », vérifié le 16 octobre 2026 ; Service Public, « État des risques », vérifié le 28 septembre 2026 ; Service Public, « État de l'installation intérieure de gaz », vérifié le 17 septembre 2026 ; Service Public, « Diagnostic de performance énergétique (DPE) », vérifié le 1er janvier 2026 ; Service Public, « Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit passoire thermique » ; notaires.fr, « Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente : dossier unique ou DDT », mise à jour du 13 janvier 2026 ; Légifrance, code de l'environnement, article L125-7.