Pour vendre une maison non raccordée au réseau public d'eaux usées, le diagnostic assainissement est le rapport de contrôle du SPANC. Il doit dater de moins de 3 ans à la signature de l'acte, et une installation non conforme doit être mise aux normes dans l'année qui suit la vente.
Maisons concernées par le diagnostic assainissement
Le diagnostic assainissement vise d'abord les logements équipés d'un assainissement non collectif, aussi appelé assainissement autonome ou individuel. Il s'agit des maisons qui traitent leurs eaux usées sur leur propre terrain parce qu'elles ne sont pas raccordées au réseau public : fosse septique ancienne, fosse toutes eaux suivie d'un épandage, filtre à sable, microstation ou filière compacte.
Le document fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l'acte de vente (article L271-4 du CCH). Pour un logement raccordé au tout-à-l'égout, le contrôle n'est exigé que dans les cas particuliers décrits plus bas. L'ensemble des pièces du dossier figure dans la liste des diagnostics immobiliers obligatoires à la vente.
Le SPANC, service public chargé du contrôle de l'assainissement autonome
Le SPANC, service public d'assainissement non collectif, est rattaché à la commune ou à l'intercommunalité. Contrairement aux autres constats, le diagnostic assainissement n'est pas rédigé par un diagnostiqueur immobilier : c'est le rapport de visite du SPANC qui en tient lieu.
Si le dernier rapport date de plus de 3 ans à la date prévue pour l'acte authentique, ou s'il n'existe pas, le vendeur demande un nouveau contrôle au SPANC, à ses frais. Le montant de la prestation est fixé par chaque service et varie d'une collectivité à l'autre ; il est indiqué par la mairie ou par le service lui-même. Ce poste s'ajoute au coût des autres constats, regroupés le plus souvent dans un pack de diagnostics pour la vente.
Étapes du contrôle d'une fosse septique avant la vente
Le contrôle d'une installation autonome avant une vente suit un enchaînement simple, qu'il vaut mieux engager dès la décision de vendre pour tenir compte du délai de rendez-vous du service :
- Retrouver le dernier rapport du SPANC et vérifier qu'il aura moins de 3 ans le jour de l'acte authentique.
- À défaut, contacter le SPANC de la commune pour programmer une visite.
- Préparer la visite : dégager les regards et tampons d'accès, rassembler les plans, les factures de pose et les justificatifs de vidange.
- Laisser le technicien examiner la filière, son état, son fonctionnement et son entretien.
- Recevoir le rapport, puis le joindre au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur.
Une fosse inaccessible ou des regards recouverts de terre empêchent souvent un contrôle complet. Les retrouver avant la visite évite un second déplacement et un rapport incomplet.
Installation non conforme : travaux à réaliser dans l'année suivant la vente
Lorsque le rapport constate une non-conformité, les travaux de mise en conformité doivent être réalisés dans un délai d'un an après la vente. Si le vendeur ne les a pas faits avant de vendre, c'est à l'acquéreur de les réaliser dans ce délai. En dehors d'une vente, le délai pour un propriétaire est de 4 ans lorsque le SPANC relève un danger pour la santé des personnes ou un risque avéré de pollution de l'environnement.
Prenons une maison des années 1970 équipée d'une fosse septique sans épandage, que le SPANC juge non conforme. Le vendeur peut faire remplacer la filière avant la vente, ou laisser l'acquéreur s'en charger dans l'année qui suit l'acte. Dans le second cas, le devis d'un installateur aide les deux parties à négocier le prix en connaissance de cause.
Si le rapport n'est pas annexé à l'acte alors qu'il est exigé, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour l'assainissement (article L271-4 II du CCH).
Maison raccordée au tout-à-l'égout : quand un contrôle est exigé
Pour un logement raccordé au réseau collectif, le contrôle du raccordement n'est obligatoire que si un arrêté municipal l'impose ou dans certains territoires d'Île-de-France. Dans ces cas, le diagnostic doit avoir au plus 10 ans à la signature, et les travaux exigés doivent être faits dans les 2 ans suivant leur notification. Le notaire informe ensuite la commune par une attestation dans le mois qui suit la vente.
Avant de lancer les autres constats, se renseigner en mairie sur l'existence d'un tel arrêté permet de savoir si le dossier doit comporter ce document. Le rôle du dossier dans son ensemble est présenté dans la page sur le diagnostic immobilier et le dossier de diagnostic technique, et les échéances dans le tableau des durées de validité des diagnostics.
Rapport du SPANC et vente d'une maison : réponses pratiques
- Qui paie le contrôle du SPANC avant la vente ?
- Le vendeur demande le contrôle et en supporte le coût lorsque le rapport existant a plus de 3 ans ou fait défaut. Le tarif est fixé par le service de la collectivité.
- Un rapport du SPANC de quatre ans peut-il encore servir ?
- Le rapport doit dater de moins de 3 ans à la signature de l'acte authentique. Un rapport de quatre ans ne remplit plus cette condition : un nouveau contrôle est à demander avant la vente.
- Qui doit faire les travaux d'une fosse non conforme ?
- Le vendeur peut les réaliser avant la vente ; à défaut, l'acquéreur doit les faire dans l'année qui suit l'acte. La répartition de la charge se discute en pratique dans la négociation du prix.
- Le diagnostic assainissement est-il demandé pour une location ?
- La liste des diagnostics que le bailleur remet au locataire, publiée par Service Public, ne comprend pas l'assainissement. L'obligation de ce document joue à la vente.
Les autres contrôles exigés pour vendre ou louer sont expliqués dans la rubrique fiches diagnostics.
Sources : Service Public (DILA), « Diagnostic immobilier : état de l'installation d'assainissement », vérifié le 26 février 2025 ; ministère de la Transition écologique, plaquette « Assainissement non collectif : acheteur ou vendeur d'une maison » ; Légifrance, code de la construction et de l'habitation, article L271-4 ; Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? », vérifié le 7 mars 2025 ; Service Public, « Quels sont les diagnostics immobiliers que le bailleur doit fournir au locataire ? », vérifié le 20 février 2026.