En copropriété, deux étages de diagnostics coexistent : ceux du lot vendu ou loué, à la charge du copropriétaire, et ceux de l'immeuble, portés par le syndicat. Ces derniers sont le dossier technique amiante, le DPE collectif, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.
Lot privatif et parties communes : la répartition des diagnostics en copropriété
Un diagnostic copropriété peut viser deux périmètres différents. Le copropriétaire qui vend ou loue son lot fait établir les constats habituels, mais plusieurs d'entre eux s'arrêtent à la porte de l'appartement : le CREP de vente ne porte que sur les parties privatives, tout comme l'état relatif aux termites, et le repérage amiante du lot se limite aux matériaux de la liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds). Le vendeur peut demander au syndic une copie du CREP des parties communes, à titre d'information.
La superficie privative, dite Carrez, figure dans la promesse et l'acte de vente de tout lot de copropriété. Sont exclus les caves, garages, emplacements de stationnement, les lots de moins de 8 m² et les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à la surface annoncée, l'acquéreur dispose d'un an après l'acte pour demander une baisse du prix ; le détail figure dans la fiche loi Carrez et mesurage du lot.
Les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui commande et conserve les diagnostics de l'immeuble.
Le dossier technique amiante des parties communes
Pour les parties communes d'un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, le syndicat doit disposer d'un dossier technique amiante (DTA). Le repérage y couvre les listes A et B : flocages, calorifugeages et faux plafonds, mais aussi matériaux où l'amiante est lié à une matrice solide, comme les plaques en amiante-ciment, les dalles de sol ou les conduits de vide-ordures.
Le DTA rassemble les rapports de repérage, les évaluations de l'état de conservation, les mesures d'empoussièrement, les travaux réalisés, des recommandations générales de sécurité et une fiche récapitulative. Il est tenu à jour, mis à disposition des occupants et communiqué à toute entreprise appelée à intervenir. Pour les matériaux de la liste A, l'état de conservation est noté de 1 à 3 : évaluation périodique à refaire dans les trois ans, mesure d'empoussièrement sous trois mois, ou travaux de retrait ou de confinement à achever dans les trente-six mois.
Le coût de ces repérages dépend notamment du nombre de prélèvements analysés ; les facteurs qui le font varier sont exposés dans la page sur les prix des diagnostics amiante, plomb et termites, et la méthode de repérage dans la fiche diagnostic amiante.
DPE collectif : calendrier selon le nombre de lots
Le DPE collectif évalue la performance énergétique du bâtiment entier. Il concerne les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon un calendrier progressif : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour les plus petites. En outre-mer, l'échéance est fixée au 1er janvier 2028.
La décision de le faire réaliser et le choix du prestataire sont votés en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965. Il est renouvelé tous les dix ans, sauf si un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. La méthode et les usages de ce document sont développés dans la page sur le DPE collectif des immeubles.
Diagnostic technique global et projet de plan pluriannuel de travaux
Le diagnostic technique global (DTG) fait le point sur l'état de l'immeuble et sur ses besoins de travaux. Il est obligatoire depuis 2017 pour les immeubles mis en copropriété depuis plus de dix ans ; dans les copropriétés existantes, le syndic doit inscrire la question de sa réalisation à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est en principe obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation de plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots (1er janvier 2028 en outre-mer). Établi par un professionnel indépendant et assuré, il couvre dix ans et s'actualise tous les dix ans. Un DTG qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur cette période peut en dispenser. Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut le réclamer ; faute de transmission sous un mois, il peut le faire établir d'office aux frais du syndicat. Une fois le plan adopté, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut descendre sous 2,5 % du montant des travaux prévus ni sous 5 % du budget prévisionnel.
Documents de copropriété à transmettre à l'acquéreur d'un lot
L'acquéreur d'un lot reçoit, en plus du DDT, un ensemble de pièces sur la vie de l'immeuble, prévu par l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation.
Pièces à réunir avant la promesse de vente d'un lot
- Fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété et état descriptif de division, avec leurs modifications.
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et carnet d'entretien de l'immeuble.
- Conclusions du DTG s'il existe, plan pluriannuel de travaux ou son projet.
- Charges payées sur les deux exercices précédents, quote-part du fonds de travaux, sommes susceptibles d'être dues, état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs.
- Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
Ces documents conditionnent le délai de rétractation de dix jours : avec une promesse, il ne commence qu'à leur remise, ou au lendemain de la remise des pièces manquantes. Avant la vente, le syndic adresse en outre l'état daté au notaire.
Syndic, assemblée générale et diagnostics : questions des copropriétaires
- Le DPE collectif remplace-t-il le DPE du lot vendu ?
- Depuis le 1er juillet 2021, un DPE collectif ne vaut plus DPE individuel pour un lot. Le vendeur ou le bailleur d'un appartement fait donc établir un DPE propre à son logement, même si l'immeuble dispose déjà d'un diagnostic à l'échelle du bâtiment.
- Comment obtenir une copie du dossier technique amiante ?
- Une copie du DTA se demande au syndic, qui le conserve pour le syndicat. Le document est utile au vendeur d'un lot pour informer l'acquéreur et à tout copropriétaire qui prévoit des travaux touchant les parties communes.
- Le vendeur d'un appartement doit-il fournir un audit énergétique ?
- L'audit énergétique réglementaire ne vise que les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire. La vente d'un appartement en copropriété en est exclue, même si le lot est classé F ou G.
Les autres projets, de la location à la vente d'une maison, sont traités dans la rubrique vente et location et diagnostics associés.
Sources : Service Public, « Diagnostic amiante », vérifié le 16 octobre 2026 ; code de la santé publique, articles R1334-15 et R1334-29-4 ; ANIL, « Obligations de diagnostic de l'immeuble : DPE collectif, DTG, PPPT », à jour au 4 novembre 2025 ; Service Public, « Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés », vérifié le 8 juin 2026 ; Service Public, « Achat d'un logement en copropriété » ; Service Public, fiche sur le DPE collectif ; Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2, 24 et 46 ; Service Public, « Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ».